[이현정 경매 수강 일기] 권리분석이 어려운 것이 아니다.

등기부등본과 매각물건명세서 예 (사진=이현정경매강의 중 캡쳐)

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권리분석

 

"권리분석이 어려운 것이 아니라 그 부동산의 가치를 알아보는 것이 어려운 것이다." 이 분 강의의 최고 매력은 이런 점에 있다. 사람들은 주로 '권리분석'을 어려워 한다. 외계어에 가까운 말들을 어려워하고 또 사실 그 내용 자체도 익숙한 분들께는 간단하게 느껴질 수도 있으나, 사실 그리 간단한 것이 아니다. 그런데 이런 것들을 딱 잘라서 한마디로 쉽게 정리해 버리신다. 그거야 말로 '고수'만 할 수 있는 '일' 일 것이다. 

 

위 매각물건명세서의 '코멘트'란에 보면 이런 말이 나온다. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택.상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 .. 어쩌구 저쩌구" 그러자 하하 웃어버리면서 자세히 설명해 주지 않고 한마디로 말한다. "이게 무슨 말이에요?? 하하하 (마치 본인도 잘 모르겠다는 식의 표정), 그냥 권리분석 잘해라 !! 라고 하는 말이에요." 이러고 만다. 

 

김창수 선생 강의를 들을 때는 그 문구 하나하나의 의미를 상세히 풀어 줘서 좋았지만, 어려웠다. 근데 사실 그걸 그렇게 자세히 다 알 필요는 없는 것이었다. 왜냐하면 나는 초보자니까, 그걸 다 자세히 일일이 알려고 하는 것 때문에 그만두고 싶었었다. 근데 이현정 선생은 한마디로 줄여서 말한다. "어려운 경매는 안하면 되요 !!" 헐~ 

 

간단 권리분석 

 

집주인이 있는 집은 경매 뒷처리가 간단하다. 권리분석을 따로 그리 할 일이 별로 없다. 그냥 금융권 근저당권만 처리해 주면 되고, 당해세야 세무서에서 알아서 빼갈테고, 임금체불이 있으면 뭐 어쩌겠어 다 당여한 것들일뿐 복잡하게 얽힌 이해관계가 없다. 문제는 '세입자'가 살고 있는 집이 경매로 나오면 그게 이제 '대항권, 우선변제권', '입주날짜, 확정일자' 복잡해 지는 것이다. 

 

그러면 이현정 선생 말대로 해보자, 초보자는 복잡하게 이것 저것 따지기 전에 집주인이 살고 있는 물건을 위주로 뒤져서 초반 경매를 해 보는 것은 어떨까?? 수익은 떨어질 수 있다. 조건은 복잡할 수록 '수익'이 높을테니까 그러나 초보자라면 수익 욕심 보다는 '경험'을 쌓는 것이 중요할 수도 있으니  

 

물건의 가치를 알아보기 

 

제일 중요한 것은 이 부동산이 내가 낙찰 받은 후에 '세'를 놓을 때 "과연 나갈 것인가? 하는 문제이다." 라고 하시더라, 낙찰을 받고 명도가 다 끝나서 다시 월세든 전세든 세를 놓고 그 세를 받아가면서 '집값'이 오를 때를 기다리던가, 그냥 계속 '세'를 받던가 해야 하는데 문제는 이 집이 너무너무 낮은 가격에 세를 놓지 않는 이상 나가지 않는 물건이라면 결국 '잘못 잡은 것'이 된다.는 말씀 

 

권리분석은 공식 같은 것이라서 차츰 익숙해 지면 잘 할 수 있게 되지만, 이렇게 물건의 가치를 알아보는 것은 많은 발품과 노력과 경험이 쌓여야 하기 때문에 실제로 경매에서 가장 어려운 것은 이렇게 그 가치를 알아보는 눈이라고.. 

 

그러므로 초보자는 반드시 '주택' 경매을 해야 한다. 누구나 주택은 살아보기 때문에 그 집의 가치를 어느 정도 가늠할 수 있는 눈이 있으나, '상가, 사무실, 공장, 토지' 등은 전문가가 아니면 그 가치를 거의 알아보기가 어렵기 때문에 그 분야에 대한 보는 눈이 없으면 하지 않는 것이 좋다고 하시더라 ^^